翁光敏代表：

您提出的《关于加强物业服务纠纷源头治理的建议》（第084号）已收悉。经与区司法局、区市场监督管理局等协办单位共同研究办理，现答复如下：

一、“加强物业服务纠纷事前预防”建议

（一）关于“街道办事处、乡（镇）人民政府加强物业管理方面的指导监督职责”问题。

根据《重庆市物业管理条例》第十六条关于“一个物业管理区域内，已交付的专有部分面积达到该区域建筑物总面积的百分之五十以上，建设单位应当进行公告，业主可以召开首次业主大会会议，选举产生业主委员会”和第九十六条关于“街道办事处、乡（镇）人民政府指导和监督业主大会、业主委员会的组建和换届改选，负责业主委员会备案”的规定，我委在严格监督建设单位进行公告的基础上，主动会同属地街镇，及时指导具备条件的物业小区成立业主委员会，努力实现通过业主自治对单个业主约束和对物业服务企业监管。

（二）关于“住房城乡建设主管部门加强物业管理方面的指导和监督职责”问题。

1. 关于强化物业服务合同的监督执行问题。如您所讲，我委在物业服务合同中已引入村居等第三方机构作为物业服务合同的执行监督机构，以对物业服务企业形成有效制约。同时，我委严格按照2023年重庆市住房城乡建委新制订的《重庆市物业服务企业和项目负责人信用管理办法》，对物业服务企业和项目负责人强化信用管理（信用信息包括基础信息、优良信息和不良信息），“倒逼”其不断提升物业服务水平： 对物业服务企业和物业项目负责人信用信息实行记分制，基本分均为12分，实行加分和扣分制。信用分值在15分（含）以上的，信用等级为A级；信用分值在10分（含）至15分的，信用等级为B级；信用分值在5分（含）至10分的，信用等级为C级；信用分值在5分以下的，信用等级为D级。对信用等级为C级及以下的物业服务企业，自信用等级公布之日起一年内采取五方面的惩戒措施：一是在日常监管中列为重点监管对象，加强现场核查。二是在“信用中国（重庆）网”、国家企业信用信息公示系统和住房城乡建设部门门户网站上公示。三是在物业服务项目招投标时建议招标人注意企业信用情况。四是按照《全国失信惩戒措施基础清单》要求限制参加政府采购、限制申请财政性资金项目等公共资源交易活动、限制参加政府、协会组织的表彰奖励。五是按照法律法规规定可以采取的其他惩戒措施。对于信用记录分值扣至0分（含）的物业项目负责人，我委约谈该物业项目负责人及物业项目负责人所在的物业服务企业，建议更换物业项目负责人，并作出3年内不适宜担任物业项目负责人的提示。

2. 关于科学论证物业服务费标准问题。根据《重庆市物业服务收费管理办法》规定，物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括九个部分：一是管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；二是物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；三是物业管理区域清洁卫生费用；四是物业管理区域绿化养护费用；五是物业管理区域秩序维护费用；六是办公费用；七是物业管理企业固定资产折旧；八是物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；九是经业主同意的其他费用。工作中，均严格按照该九部分的支出构成进行论证，并经发展改革部门公布政府指导价。同时，在建设单位与物业服务企业签订的《前期物业服务合同》和业主与物业服务企业签订的物业服务协议中，均对收费标准进行了明确。

二、“加大对物业服务企业违法行为查处力度”建议

我委积极强化对物业服务企业的监管，根据《重庆市物业管理条例》第一百零一条相关规定，凡物业服务企业存在“未按照规定报送有关资料、未按照规定办理物业承接查验备案、未按照规定填报或者公示信息、未将物业服务合同报送备案、未制定安全防范应急预案、擅自停止物业服务、被解聘后拒不退出物业管理区域或者退出时不履行相关义务、擅自利用物业共有部位（共有设施设备）进行广告宣传和经营等活动、擅自设置或者允许他人设置临时摊点”等行为的，一律从严、从快、从重给予行政处罚，情节严重的，依法限制参加物业管理招标投标，全力营造风清气正的物业服务环境。

三、“加强物业服务纠纷调处”建议

（一）认真抓好物业服务费“治欠”工作。

一方面，教育引导无正当理由拒不支付物业服务费的业主支付物业服务费，维护物业服务企业的合法权益。另一方面，对确有原因不缴纳物业服务费的业主，经过了解具体情况后，属于物业企业责任的，及时督促物业服务企业改进工作，提升服务水平；对于不属于物业企业责任的矛盾纠纷，引导业主采取合法途径维护自身合法权益，有效消除物业服务企业与业主间的矛盾。同时，近年来，我委还加强与市场监督管理局的对接协调，持续加大对物业收费的监督检查力度，重点进行了物业转供电服务违规收费整治，区市场监督管理局已累计查处转供电服务违规收费案件6件，罚没共计400余万元。

1. 成立专门机构强化物业服务纠纷调处。2022年5月，我委成立了行业类、专业性的綦江区物业管理人民调解委员会，并从2022年9月起入驻区人民法院“老马工作室”，开展物业领域矛盾纠纷诉前调解并与人民法院开展诉调对接工作，从源头上减少物业纠纷、减少物业诉讼。

（三）建立跨部门调处物业纠纷联动机制。

我委积极会同区司法局、人民法院、街镇及社区等，大力开展物业相关法律法规、物业矛盾纠纷典型案例“进社区、进小区”宣传教育活动，增强物业公司、业主对物业相关法律法规的认识。同时，积极与司法局、人民法院等多部门协调配合、齐抓共管，认真梳理分析包括“物业欠费”在内的各类物业纠纷的难点和堵点，及时召开联席会议研讨对策，持续化解物业领域矛盾纠纷。

此复函已经杜万勇主任审签。对以上答复您有什么意见，请及时填写在人大代表履职服务平台建议系统回执上，以便我们进一步改进工作。

重庆市綦江区住房和城乡建设委员会

2024年6月26日        

（联系人：罗昭兵，联系电话：13996389935）